의정부시(시장 안병용)는 정부 부동산대책 관련 지방세법과 관련해 조세 전문가들도 정확히 답변하기 힘든 경우의 수들이 발생하고 있어 혼동할만한 주요 사례를 소개하고 그에 대한 답을 아래와 같이 제시했다.

2020년 8월12일부터 정부 부동산대책 관련 개정 지방세법이 시행되었다. 이 개정으로 1세대 기준 의정부시의 주택을 유상거래로 취득하여 2주택이 되면 8.4%(교육세 포함, 농특세 별도 이하 동일), 3주택 이상이 되면 12.4%로 중과되고, 우회취득 방지를 위해 3억원 이상의 주택 무상취득(증여) 및 법인의 주택 유상취득의 경우에도 주택 수 무관하게 12.4%의 중과세율이 적용된다.

급증한 세율을 보조하는 일시적 2주택, 중과 및 주택 수 합산 제외 주택, 생애최초 주택 취득에 대한 취득세 감면(이하 생애최초 감면) 등의 규정도 추가되었다.

■ 취득세란?
매매‧증여‧상속 등의 사유로 부동산, 차량 등을 취득하고 등기‧등록을 하기 전 납부하는 지방세이다. 이번에 개정되는 내용은 매매, 분양 등 유상거래에 한하며, 취득세 부과의 기준이 되는 취득일은 계약일이 아닌 잔금 납부일이고, 이 취득일 현재 세대 및 주택 수를 산정하여 중과세율을 적용한다.

다만, 이번 부동산대책 발표일인 2020. 7. 10. 이전에 계약을 한 경우 납세자 보호를 위하여 경과규정을 두어 개정된 중과세율 적용을 배제하기 때문에 취득일 현재 1세대 3주택 이하, 6억원 이하 주택 기준 1.1%의 세율이 적용된 취득세액을 납부하면 된다.

■ 세대 및 주택 수 산정 기준
2주택부터 세율이 많이 오르는데 세대, 주택 수 기준에 많은 예외 규정이 생겨났다. 먼저 세대의 기준에서 개정 전에는 미혼인 30세 미만의 자녀의 경우 부모와 세대를 분리해도 같은 세대로 보았으나, 소득이 중위소득의 40% 이상(2020년 1인가구 기준 70만 원)으로서 세대를 분리하는 경우 별도의 세대로 보고 주택 수를 별도로 계산한다. 이와 별개로 부모 중 한 명 이상이 65세 이상이면 앞에서 언급한 소득기준이 넘는 미혼인 30세 미만의 자녀를 비롯해 30세 이상의 자녀, 혼인한 자녀 모두 세대를 분리하지 않아도 해당 부모와 자녀를 별도의 세대로 본다.

주택 수 기준에도 변화가 있는데 투기대상으로 보기 힘든 공시 주택가격 1억원 이하 주택, 상속 후 5년 이내 주택, 가정어린이집, 노인복지주택 등은 기존 주택 수에 합산하지 않고, 새로 취득할 때 중과세율도 적용하지 않는다. 반면, 신탁회사에 신탁한 주택은 위탁자의 주택 수에 가산되고, 2020. 8. 12. 이후 계약한 조합원입주권, 주택분양권, 주거용 오피스텔도 주택 수에 합산하기 때문에 이후 다른 주택을 추가로 취득할 때 중과가 될 수 있다.

이사 등의 사유로 일시적 2주택이 되는 경우 취득일로부터 1년 이내(종전 주택이 조정대상지역의 주택이 아닌 경우 3년)에 처분하는 조건으로 중과세율의 적용을 유예하여 1주택의 세율로 취득세가 부과된다. 그 기간이 지나도록 처분하지 못하였을 경우 8.4% 세율이 적용된 세액과의 차액이 가산세와 함께 추징되므로 꼭 유예기간 내에 처분을 하는 것이 좋다.

■ 이번에 사는 우리 집도 취득세 중과가 될까?
의정부시에 신규분양을 받아 입주할 예정인 납세자는 분양권의 계약일에 따라 경과규정을 반영하여 적용 세율이 달라진다. 일정 지분만 승계하였을 경우 그 지분에 대해서도 승계계약일에 따라 달리 적용한다.

2020. 7. 10. 이전에 모든 계약이 이루어졌다면 중과세율 적용을 배제하고 취득일 현재 1세대 3주택 이하, 6억원 이하 기준 1.1%의 세율을 적용한다.

분양권의 계약일이 2020. 7. 11. 이후이고 취득하면서 2주택 이상이 되는 경우 개정된 지방세법의 중과세율을 적용하고, 일시적 2주택으로 1.1% 세율을 적용받으려면 분양 주택의 잔금 납부일로부터 1년 이내에 종전 주택을 처분하여야 한다.

공시 주택가격 기준 1억원을 초과하는 일반 주택 1채와 1억원 이하의 주택 2채를 소유하고 있는 상태에서, 1억원 이하의 주택을 취득하면 어떤 세율이 적용되는지 살펴보자.

해당 취득의 계약일이 2020. 7. 10. 이전일 경우 1억원 이하 주택 중과배제 규정이 적용되지 않기 때문에 4주택으로 보아 4.4%의 세율이 적용된다.

이와 달리 계약일이 2020. 7. 11. 이후라면 공시 주택가격 1억 원 이하의 주택은 주택 수 산정 및 중과가 배제되기 때문에 일반 주택 외에 주택 수 합산이 되지 않고 1주택으로 1.1%가 적용된다.

기존에 주택이 2채 있고, 준공‧입주 예정인 조합원입주권이 있는 세대인데 개정된 취득세에 영향이 있을까?

조합원입주권은 입주권 취득 시 토지의 취득가액을 과세표준으로 취득세를 신고‧납부하고, 해당 주택 준공 시 주택 수와 무관하게 원시취득으로 2.96%의 세율이 적용된다.

이번 개정으로 바뀌는 부분은 2020. 8. 12. 이후 조합원입주권을 계약한 납세자가 또 다른 주택을 취득하여 잔금까지 납부하는 경우 조합원입주권이 주택 수에 포함되어 중과가 된다는 내용이다.

■ 생애최초 주택 취득에 대한 취득세 감면
2019년부터 생애 최초로 주택을 취득하는 신혼부부만 감면을 해주던 제도였으나, 이제 혼인 여부와 상관없이 20세 이상이면서 수도권 기준 거래가격 4억 원 이하의 주택을 거주 목적으로 생애 최초로 취득할 경우 감면이 가능해졌다. 전용면적 60㎡ 이하 조건도 완화되고, 1억5천만 원 이하의 주택은 취득세 전액이 면제된다. 잔금 납부일 기준으로 2020. 7. 10. 이후 잔금을 납부하여 취득한 납세자는 환급을 받을 수도 있다.

다만, 세대주와 취득자의 배우자를 모두 포함한 세대원 전체가 주택 취득 이력이 없어야 감면이 가능하다. 취득자의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)은 취득한 적이 있어도 주택 취득 이력이 없는 것으로 보아 감면이 가능하다.

참고로 유상거래에 한정해서 적용되는 감면이기에 상속‧증여 등 무상취득과 신축 등 원시취득에는 적용되지 않는다. 조합원입주권의 준공 후 입주 시에도 원시취득으로 보기 때문에 감면대상이 되지 않는다.

■ 생애최초 감면시 유의사항
생애최초 감면을 받은 후 추징 등 불이익을 받지 않으려면 유의할 사항이 있다. 주택 취득일로부터 3개월 이내에 전입신고 및 거주를 시작해야 하고, 3개월 이내에 1세대 1주택이 되어야 하며, 3년간 감면받은 주택의 소유권을 이전하거나 임대를 비롯한 다른 용도로 사용하지 않아야 한다.

따라서 취득일 현재 같은 세대 직계존속의 취득 이력이 있어도 생애 최초 감면이 가능하지만, 추징이 되지 않으려면 3개월이 지나는 시점에 주택이 있는 직계존속과는 세대가 분리되어 있어야 한다.

■ 농어촌특별세
전용면적 85㎡를 초과하는 주택을 취득할 때는 특히 농어촌특별세(이하 농특세)가 가산된다. 기존 일반 주택에는 일괄 0.2%가 가산되었으나, 중과세율 적용 시 취득세와 함께 중과되어 1세대 2주택은 0.6%, 3주택 이상, 증여 등은 1%가 가산된다. 그래서 가산 후 합계 세율은 각각 9%, 13.4%가 된다. 생애최초 감면의 경우는 감면이 되어도 감면세액에 농특세가 다시 붙기 때문에 50%, 100% 감면 모두 0.2%가 적용된다.

장진자 징수과장은 “개정된 취득세 관련 법령 내용이 복잡하고 수없이 많은 사례가 발생해서 전부 다룰 수는 없지만 이 분석으로 도움이 되었길 바라고, 앞으로도 여러 방법으로 시민의 궁금증을 해소할 수 있도록 최선을 다하겠다”고 밝혔다.