의정부시(시장 안병용)는 도시의 균형적 발전과 부동산 투기 방지를 위해 투기적 거래가 성행하거나 지가의 급등 또는 그러한 우려가 있는 지역으로 지정된 토지거래허가구역에 대해 토지거래허가제를 운영하고 있다.

■ 토지거래허가구역과 허가대상
의정부시는 현재 녹양동 우정 공공주택지구 조성 사업 예정지역 및 인근 지역 2.96㎢와 기획부동산의 투기 방지를 위해 고산·산곡·가능·민락·낙양·자일동 내 임야 7.75㎢, 그리고 외국인 및 국내법인·단체의 주택이 포함되는 취득 거래에 한해 의정부시 전 지역이 토지거래허가구역으로 지정돼 있다고 밝혔다.

허가대상은 토지거래허가구역에 있는 토지에 관한 소유권·지상권을 이전하거나 설정하는 계약을 체결하려는 경우이며 당사자는 공동으로 허가를 받아야 한다. 대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우의 대가에는 금전에 한하지 않으며, 물물교환·현물출자 등 금전으로 환산할 수 있는 대물적 변제, 채무인수, 채무면제, 무체재산권 및 영업권 등도 포함된다.

허가대상이 되지 아니한 거래는 상속 등 대가가 없는 거래, 집행력 있는 판결에 의한 명의신탁 해지를 원인으로 소유권을 이전하는 경우, 점유로 인한 시효취득을 원인으로 민법상 화해조서에 의한 판결을 받아 소유권을 이전하는 경우, 그리고 매매예약의 가등기를 경료하고 본 계약의 성립으로 볼 수 있는 예약완결의 의사표시일이 허가구역으로 지정되기 이전인 경우로서, 허가구역으로 지정된 이후에 당해 토지에 대한 본등기를 하는 경우가 있다.

■ 토지거래허가대상 토지면적
녹양동 우정 공공주택지구, 그 인근 녹지지역 및 고산·산곡·가능·민락·낙양·자일동 내 임야의 토지거래허가 대상면적은 주거지역 180㎡, 상업지역 200㎡, 공업지역 660㎡, 녹지지역 100㎡ 초과이며, 외국인 및 국내법인·단체의 주택이 포함되는 취득거래에 대해는 주거지역 18㎡, 상업지역 20㎡, 공업지역 66㎡, 녹지지역 10㎡ 초과는 토지거래허가를 받아야 한다.

또한 허가구역 지정 당시 허가대상 면적을 초과하는 토지가 허가구역의 지정 후 토지가 분할돼 허가면적 이하가 된 경우에도 그 분할된 토지에 대한 토지거래계약을 체결함에 있어서는, 분할 수 최초의 거래에 한해 토지거래허가를 받아야 하는 계약으로 본다. 또한 허가구역 지정 후 해당 토지가 공유지분으로 거래되는 경우에도 같다. 이것은 의도적으로 토지거래허가제를 회피하기 위한 투기성 있는 불순한 거래(지분 쪼개기 등)를 방지하기 위함이다.

■ 거주용 등 토지거래허가기준
허가기준은 자기 거주용, 복지시설 또는 편익시설용, 농업·임업·축산업용, 사업용, 현상 보존용 등이 있다. 그중 가장 문의가 많은 민원은 자기 거주용 기준이다.

자기 거주용 부동산 취득 허가 기준에 적합한 경우에는 허가구역이 속한 시·군과 그와 연접한 시·군에 거주하는 무주택 세대주로서 자기의 거주용 주택용지를 취득하는 경우, 허가구역이 속한 시·군과 그와 연접한 시·군에 거주하지 아니하는 매수자로서 무주택 세대주인 경우 또는 이미 주택을 소유하고 있는 경우에는 당해 지역에 거주해야 할 사유 또는 자기 거주용 토지 또는 주택을 추가적으로 취득해야 하는 사유를 구체적이고 객관적으로 소명한 경우이다

또한 허가구역이 속한 시·군과 그와 연접한 시·군에 거주하는 매수자로서 이미 주택을 소유하고 있는 경우에는 당해 지역에 거주해야 할 사유, 자기 거주용 토지, 주택을 추가적으로 취득해야 하는 사유뿐만 아니라 기존 주택의 처리(매매·임대 등) 계획서를 제출하는 경우에 허가를 받을 수 있다.

■ 토지 이용에 관한 의무
허가를 받은 후에는 그 토지를 허가받은 목적대로 이용해야 한다. 이용의무 기간은 자기 거주용, 복지·편익시설용, 농업·축산업·임업용의 목적으로 허가받은 경우에는 2년, 공익사업 및 사업용은 4년, 현상 보존용과 위 경우 외는 5년이다. 이용의무는 원칙적으로 토지를 취득한 날부터 발생하게 된다. 현지 조사를 통해 이용의무를 지키지 않을 경우, 정해진 기간 동안 이행명령을 내리고 이를 이행하지 않으면 이행강제금을 부과한다.

이행강제금은 토지 취득가액 기준 100분의 10범위에서 부과한다. 당초 목적대로 이용하지 않고 방치한 경우에는 토지 취득가액의 100분의 10, 직접 이용하지 않고 임대한 경우는 토지 취득가액 100분의 7, 허가관청의 승인 없이 당초의 이용목적을 변경해 이용하는 경우는 토지취득가액의 100분 5, 그 외의 경우는 토지 취득가액의 100분 7에 상당하는 금액이다.

■ 토지거래허가 처리기간
토지거래허가는 신청일로부터 15일 이내 처분하고 만일 기간을 넘기는 경우 허가처리기간이 끝난 다음 날 허가가 있는 것으로 보고 허가증을 발급해야 한다.

의정부시는 토지거래허가 신청 후 당사자의 변심으로 거래약정 취소를 방지하기 위해 토지거래 허가기간을 15일에서 7일 이내로 단축해 민원인의 편익을 도모할 방침이다.

한편, 토지거래허가구역 지정 전과 후의 부동산 거래량은 녹양동 우정 공공주택지구 및 인근지역이 –80%, 가능·민락·낙양·자일동 내 임야는 –91%, 고산·산곡동 내 임야는 –25%, 외국인 및 국내법인·단체의 주택이 포함되는 취득 거래는 –77% 등 전반적으로 크게 감소한 것으로 나타났다.

의정부시는 2018년부터 현재까지 104필지에 대해 토지거래계약허가 접수를 처리했으며, 허가 처리 이후에는 해당 토지들에 대해 이용 계획대로 토지를 이용했는지 수시 조사를 실시했다. 또한 매년 5월 1일부터 7월 31일까지 정기 조사를 실시하고 있다.

이종열 토지정보과장은 “토지거래허가제를 통해 실수요자 중심의 토지거래질서 확립, 부동산 투기 예방, 부동산시장 안정화 효과를 기대하고 있다”고 밝혔다.