경기개발연구원가 최근 발표한 ‘위기와 정부의 역할: 대공황이후 미국 주택금융정책과 서브프라임 사태’ 연구보고서는 미국 정부의 주택 및 주택금융정책이 서브프라임 모기지 시장으로부터 시작된 현재의 경제위기를 유발한 핵심 요인 중 하나로 꼽고 있다.

또한, 이러한 제도적 환경을 조성한 정부와 정치권의 책임은 고려하지 않은 채 월스트리트로 대표되는 금융권의 탐욕, 감당할 수 없는 형편에서 주택보유를 고집한 가계 등 개별 경제주체의 행태만을 위기의 원인으로 인정하는 것은 무리가 있다고 이 보고서는 말한다.

미 정부는 주택 및 주택금융정책을 통해 과도하게 주택시장에 개입하면서 국민들의 주택 보유를 무리하게 증가시켰고, 시장의 효율적인 움직임까지 저해했다. 정부의 주택시장 개입은 장기간 지속될 수 없으며, 부정적인 경제충격이 발생할 경우 오히려 국민 주거환경을 훼손시킬 수 있다는 것을 현 위기상황은 시사하고 있다.

금융 위기, 미 정부의 과도한 국민주택보유율 확대가 원인

역사적인 시각에서 금융위기의 원인을 제도조성자로서의 정부 정책 실패에서 찾는 근거는 다음과 같다.
미국 주택금융제도의 기본 틀은 대공황 직후 정부의 적극적인 개입으로 마련됐고 정부는 다양한 제도적 장치를 통해 주택금융시스템을 규제했다. 더욱이 주택금융정책의 궁극목표인 국민 자가주택보유를 이루기 위해 운영된 주택금융시스템은 2차 대전 후 안정된 경제 환경에서 미국민의 주택보유율 확대를 주도했다.

한편, 정부규제 안에서 성장한 저축대부조합으로 대표되는 미국 주택금융시스템의 중심축은 급변하는 대내외 경제 환경에 적응하지 못하고, 동 산업 규제완화라는 정책적 흐름과 맞물려 1980년대 저축대부조합 사태라는 위기를 맞는다. 당시 주택금융시장 위기는 미국민 주택보유율을 1960년대 수준으로 되돌리는 결과를 초래한다.

주택보유율과 서브프라임 사태관련 주요 사건

1990년대에 들어서 미 정부와 정치권은 패니 메이(Fannie Mae)와 프레디 맥(Freddie Mac)의 역할을 크게 확대하며 주택금융시장에 유동성을 공급하고, 저소득층을 위한 주택금융공급원으로 은행권 의사결정에까지 개입한다.

이러한 정부의 개입은 주택구입에 대한 세금감면 혜택, 세계적인 과잉유동성 현상과 월스트리트로 대변되는 금융자본의 이익추구 행위 등과 같은 다양한 요인들과 상호작용하며 주택보유율을 역사상 가장 높은 수준으로 끌어올렸다.

2000년대 이후 미국 정치권은 여전히 정치적 이해관계로 인해 ‘전 국민 주택보유’라는 무리한 목표를 고수하며 패니 메이와 프레디 맥의 잠재 부실가능성을 과소평가했고, 모기지 대출을 기반으로 한 파생상품 등 장외파생금융상품 가치가 경쟁시장에서 효율적으로 평가될 수 있는 기회를 외면하며 역사상 최고의 주택보유율을 기록하는 상황에서도 국민주택보유 강화 기조의 정책을 추진한다.

결국 이러한 환경은 미국 중앙은행의 금리인상, 세계적으로 풍부했던 유동성 위축 가능성, 저성장국면 돌입 등 다양한 불안요인들의 영향에 대해 취약할 수밖에 없는 주택금융시장구조를 만들게 된다.

다양한 제도적 변화에 힘입어 주택을 보유하게 됐지만 경제충격이 왔을 경우 이를 감내할 수 없는 계층과 제도적 환경을 활용해 무리한 투기성 주택수요를 창출한 계층은 이후 금리상승기와 맞물려 서서히 무너지기 시작했다. 주택가격 하락과 모기지대출 원리금 상환 불능, 주택압류 등 주택시장 불안은 현실화되고 결국 현재의 금융위기에 봉착한 것이다.

미국의 경기순환과 주택보유율 

금융시스템의 한계도 주택시장 부실이 경제위기로 증폭되는 과정에 분명 큰 영향을 미친 것은 사실이다. 그러나 근본 원인은 주택 및 주택금융시장과 관련한 제도적 장치와 정치권에 의해 조성됐다는 점은 부정할 수 없다.

시장에 대한 무리한 정부개입은 지양해야

 ‘주택 소유'라는 경제적 의사결정은 국민 개개인에게 있어 평생 동안 가장 큰 비용이 소요되는 투자활동 중 하나이기 때문에 주택소유에 대한 결정은 온전한 시장기능에 의존할 필요가 있음을 과거 위기사례는 보여준다.

정부는 주택 및 주택금융정책을 경제 환경이나 시장 흐름을 거스르면서까지 주택보유를 진작하는 방향으로 추진하기 보다는 국민들이 안정된 주거서비스를 영위할 수 있는 임대주택을 적극 활용하고 안정적인 전월세제를 도입함으로써 ‘주택소유’라는 부담을 경감시킬 수 있는 방향을 모색해야 한다.

마지막으로 시장의 활동을 저해할 수 있는 정부정책은 경제 환경이 악화될 경우 장기적인 관점에서 국민들에게 득보다 해가 많을 수 있다. 따라서 정부가 정치적 이해관계 로 인해 무리하게 시장에 개입하는 것은 지양해야 하며, 시장기능이 원활히 작동할 수 있는 차원의 개입이 이뤄져야 한다.