양주시, 2020년 계획도시 건설을 위한 청사진 완성

경기도와 양주시가 그동안 추진해 왔던 양주 신산지구 외 25개 지구의 지구단위계획 결정을 마무리했다.
양주시는 전국 최초로 도시기본계획상의 시 가화예정용지를 ‘선 계획, 후 개발’을 위하여 지구단위계획 수립을 추진해왔으며, 이를 통해 양주시의 개발을 위한 청사진이 완성하게 된 것이다.

지구단위계획 수립 배경으로

양주시는 수도권 북부지역 중심에 위치하고 있어, 전철, 고속도로 등 광역교통망의 확충과 더불어 대규모 신도시개발 사업이 진행 중으로 개발압력이 커, 무분별한 난개발이 우려되었다.

이에 시는 계획도시로의 목표실현을 위하여 확정된 ‘2020년 도시기본계획’을 시의 장기발전계획의 기초로 하여 도시기본계획에서 시가화예정용지로 계획된 지역의 체계적인 개발을 유도하기 위해 주거지역 공업지역 등 용도지역을 지정하고, 개발용도로 지정된 지역의 난개발을 방지하기 위하여 지구단위계획을 수립 관리하도록 하는 한편 중장기적으로 계획도시로의 건설을 지향하는 면모를 갖추게 했다.

지구단위계획의 내용을 보면

지구단위계획은 기존 주택 및 공장밀집지역의 정비와 계획적 개발이 시급한 시 가화예정용지를 대상으로 총 25개 지구의 지구단위계획을 수립하였으며, 이중 주거 형 22개 지구, 공업 형 3개 지구로서 전체면적은 13.4㎢다.

구단위계획의 내용은 주거지역, 공업지역 등으로 용도지역이 변경되는 구역을 대상으로 하여, 도로, 공원, 학교 등 도시기반시설의 설치계획을 수립하고, 쾌적한 도시환경 조성을 위하여 건축물의 용도를 지정하고, 건축물의 높이와 개발밀도를 적정수준으로 개발토록 했다.

특히, 공동주택 건립 대상지는 우선 제1종일반주거지역으로 지정하고, 향후 공동주택 건설 시에는 세부적인 건축계획 수립과 함께, 적정 공원녹지 확보와 공공시설 설치계획을 수립한 후에 제2종일반주거지역으로 용도지역을 상향조정하도록 하여, 쾌적한 주거환경을 조성할 수 있도록 탄력적으로 계획했다.

세부계획으로는 우선 대지에 관한 사항으로 필지별 최소･최대 규모를 지정하여 주변지역과 연계하여 건축 등 개발이 이루어지도록 계획하였고, 공동주택사업 시 가구개발규모는 기 수립된 가구계획을 원칙으로 하여 획지의 균일한 개발을 유도하였다.

또한, 필지의 분할･합병 최소･최대 면적범위 내에서 이루어질 수 있도록 규제하여 주변과 어우러지도록 했다.

토지의 영세필지 및 맹지 형필지, 최소필지 등을 해소하기 위하여 공동개발을 권장하여 피해를 최소화하였으며, 용도지역별 획지의 적정규모, 세장비, 도로에 접하는 길이에 대한 획지의 정형화 기준을 적용하여 가로환경 개선 및 획지의 효율성을 증대했다.

건축물의 용도로는 용도지역별 건축물의 허용용도를 규제하여 쾌적한 주거환경 개선 및 용도계획에 부합토록 하였으며, 용도지역별 세부 허용용도로 제1종일반주거지역은 내부주택지(조건부 포함) 및 중심도로변으로 구분하여 내부주택지(조건부 포함)에는 주택기능을 강화하고 쾌적한 주거공간을 조성하고자 1층에 한하여 연면적 40% 범위 내에서 근린생활시설을 일부 허용하고, 중심도로변은 주민편익을 도모하기 위하여 근린생활시설을 허용했다.

제2종일반주거지역 준주거지역은 근린생활 및 사업기능을 부여하고자 공동주택(아파트)를 제외한 근린생활시설, 판매시설 등 각종 용도를 허용했다.

공업지역은 자족기능 및 지역경제 활성화를 위하여 공동주택(아파트)를 제외한 공장 등 각종 용도를 허용했다.

건축물의 규모로는 적정규모의 건축을 위하여 건폐율을 60%로 일괄 계획하였으며, 용적 율은 종구분에 따라 제1종일반주거지역은 180%, 제2종일반주거지역은 200%, 준주거지역은 300%, 일반공업지역 및 준공업지역은 각각 300% 및 350%로 계획했다.

또한, 공공시설 기부채납에 따른 용적율 인센티브를 부여하여 자발적인 공공시설 확보를 유도했다.

건축물의 스카이라인을 고려하여 용도지역별 최저 4층부터 최대 15층까지 층수를 제한하였고, 건축한계선을 지정하여 전면가로변의 보행자의 쾌적한 보행환경을 조성하였으며, 전면 주도로변과 건축물을 직각 배치하여 도로변 미관을 향상시켰다.

건축물의 형태와 외관에 대하여 지붕, 옥탑, 담장, 대문과 건축물의 색채 및 옥외광고물의 기준을 제시하여 도시미관 증진에 기여했다.
기타 교통처리계획으로 차량진출입구간을 지정하여 원할 한 교통흐름을 유도하였고, 주차장설치 기준을 수립하여 주차난을 해소했으며, 대지내 공지 및 녹지설치 기준을 마련하고 쾌적한 환경을 조성토록 했다.

지구단위계획 의의와 기대효과로는
타 도시의 사례를 볼 때 지구단위계획구역만 지정하고, 아파트를 건설할 때 지구단위계획을 수립하였으나, 양주시는 전국에서 처음으로 지구단위계획을 직접 입안하여 수립했다.

이는 양주시 특성상 기존 주택지역 및 공장밀집지역의 계획적 정비와 신규개발용지의 중ㆍ저밀도 개발을 실현하기 위한 방안으로써

양주시는 도시기본계획 상 시가화 예정용지를 대상으로 용도지역 변경 및 지구단위계획 수립을 통하여 도시개발을 위한 기준을 확립하고 이후에는 수립된 지구단위계획을 토대로 도시개발사업이나 주택건설사업 등을 추진할 수 있도록 했다.

지구단위계획의 확정에 따라, 양주시는 2020년을 목표로 하는 도시계획의 기틀을 갖추게 했다. 기존 주택지와 공장밀집지역은 용도지역의 상향조정을 통하여 토지이용 효율을 높이고 계획적인 정비와 관리가 가능하도록 하였으며

신규개발지역에 대해서는 선 계획 후 개발의 개념을 도입하여 난개발을 방지하고 도시개발을 위한 구체적인 기준을 확립하게 했다.

주거 및 첨단산업 기능을 동시에 갖춘 생활권 중심지와 교육시설 및 생활지원시설, 문화시설 등의 확충으로 전통과 현대문화가 어우러지는 전통문화도시와 다양한 도시형태가 창출되는『Art City』개발을 활성화하여 자연친화적 도시공간 창출과 쾌적하고 자연친화적 전원도시 조성을 통한 도ㆍ농 복합시로서 자족기능을 갖춘 살기 좋은 미래형 선진도시로 건설해 나갈 것임을 밝혔다.

이로 인하여, 민간 개발사업도 더욱 활성화될 것으로 전망되며 양주시가 지향하는 명품도시 건설이 앞당겨짐은 물론 수도권의 제일가는 명실상부한 계획도시의 면모를 갖추게 된다.