소득에 비해 높은 집값, 베이비붐 세대의 대량 은퇴로 주택시장의 장기침체가 예고되고 있다.
경기개발연구원 도시지역계획연구부 김태경 연구위원은 <주택시장의 구조변화와 정책적 시사점>(이슈&진단 22호)을 통해, 주택시장 변화에 맞춰 집값안정보다 주택공급과 주거수준 제고로 정책을 전환해야 한다고 주장했다.

전세난에 대량은퇴까지…수렁 빠진 주택시장

주택시장은 2007년 이후 지속적인 침체에 빠졌다. 소득대비 주택가격은 꾸준히 높고 2010년 기준 총 인구의 14.6%를 차지하는 710만 여명의 베이비붐 세대의 대량 은퇴는 주택시장 침체를 가속화시킬 수 있다. 주택보급률 증가와 함께 주택소유욕도 많이 약화됐다.

주택매매가격의 하락․정체는 집값상승에 대한 기대심리를 떨어트려 전세가를 올리는 결과를 낳았다. 2011년 8월 기준 아파트 매매가 대비 전세가 비율은 경기도 53%, 전국 59%로 주택시장이 과열됐던 2005년 수준을 상회하고 있다. 부동산 경기침제와 저금리로 주택소유자는 수익률이 높은 월세를 선호하면서 전세난은 최근 10년 이래 가장 극심하다.

정부의 반값아파트, 보금자리주택 정책은 집값안정에는 다소 성공했으나, 상대적으로 분양가 경쟁력이 떨어지는 민간의 주택공급을 위축시켜 전세난을 확대시키는 원인 중 하나로 지적된다.

민간, 정부 역할 분명히 할 것

김태경 연구위원은 집값안정에서 안정적인 공급과 주거수준 제고로 주택정책을 전환해야 한다고 주장했다. 집값의 지속적인 하락이 예상되는 상황에서 집값안정에만 몰두하기보다 공급을 늘려 가격을 안정시켜야 한다는 것이다. 주거수준을 높이기 위해서는 수요에 부응하는 주택이 시장에 공급될 수 있도록 과도한 규제를 정비하고 공공과 민간이 경쟁하지 않도록 정부의 역할을 줄일 것을 당부했다.

주택공급은 민간이 주도하되 정부는 사회적 취약계층의 주거안정을 지원해야 한다고 요구했다. 서민용 임대주택 공급은 공공에서 민간으로 점진적으로 기능을 이양하고 사회적 취약계층에게는 주택바우처 등 주거비 보조 방안을 제안했다.

주택공급과 매매를 활성화시키기 위해서는 주택금융제도를 정비해야 한다고 조언했다. 주택구입 지원을 위한 모기지 변동금리상한제, 모기지 보험제도 등을 도입하자는 것이다. 가계대출의 대부분을 차지하는 주택담보대출 만기를 장기화하고 고정금리대출로 전화시켜 금리변동에 대한 위험부담을 낮추자는 의견도 덧붙였다.

저출산 고령화에 따른 가족유형 변화에 맞춰 다양한 주택의 필요성도 강조했다. 이를 위해 1가구 다주택자에게 부과되는 양도소득세 중과제도를 폐지해 임대주택 공급을 촉진시킬 것을 제시했다.

김태경 연구위원은 “경기도는 중앙정부 주택정책의 보조자에서 스스로 정책을 기획하고 주도하는 지역주도형 주택정책으로 전환해야 한다”며 “경기도 부동산 포털을 임대주택 알선장터 기능으로 업그레이드 하는 등 경기도형 정보시스템을 구축해 도민들이 원하는 임대주택을 공급해야 한다”고 밝혔다.