침체된 주택매매시장에서도 여전히 주택을 구입하려는 수요는 잠재되어 있어, 전세가가 매매가에 근접함에 따른 전세에서 매매로의 전환물량 증가로 인해 전세값의 추가적 상승은 제한적일 것이라는 연구결과가 나왔다. 또한, 1∼2인 가구 및 고령가구 증가 등에 따라 주택시장의 수요가 다변화되면서 전세에서 월세로의 전환 역시 가속화될 것이라고 분석했다.

경기개발연구원 김태경 연구위원은 <하위시장별 전세시장 구조특성에 관한 연구>에서 주택의 매매가 대비 전세가 비율에 영향을 미치는 요인과 월세 또는 전세 선호현상 등에 관한 모형분석을 실시했다.

전세→매매, 전세→월세 전환 가속화

경기도 5개 시(고양․안양․광주․오산․양주) 주민 600명을 대상으로 한 설문조사에서 주택을 구입하지 않는 이유로서, ‘주택가격이 높아서’라는 의견이 61.4%인데 반해, ‘향후에 주택가격이 오르지 않을 것 같아서’라는 의견은 14.0%에 불과해, 매매가와 전세가의 격차가 줄어든 현 시점에서 주택을 구입하려는 사람들이 점차 늘어날 것으로 전망했다.

주택을 보유한 1∼2인가구주는 월세보다 전세로 임대 놓는 것을 더 선호하는 것으로 나타났다. 월세가 전세보증금 이자율보다 높음에도 불구하고, 전세금을 활용한 투자가치 상승에 더 주목하고 있어 향후 전세물량은 줄어들지 않을 것으로 내다봤다.

경기도 31개 시·군을 대상으로 한 분석에서는 주택 매매가 대비 전세가 비율과 65세 이상 고령인구 비중은 반비례 관계에 있는 것으로 나타났으며, 최근 증가하는 1인가구와 신규 주택수요층인 29세 이하 가구주 등은 전세보다 월세 거주를 선호하는 것으로 나타나, 주택시장 수요다변화에 따른 월세수요의 증가를 예상했다. 

임대시장 다변화는 서구식 월세시장의 활성화를 이끌어 낼 것으로 전망했다. ‘무기한 연장이 가능한 임대전용단지’ 개발이 이뤄질 경우 주택 소유나 전세에서 벗어나 월세 거주를 선호할 가능성이 높은 것으로 나타났기 때문이다.

서울 강남지역 등 중심노동시장 의존도 줄이는 정책 필요

서울 강남지역 등 수도권 중심 노동시장 의존도가 지난 수년간 확대되면서 매매․전세가격 변동 여파가 경기도로 확산되고 있다. 서울 주변 도시는 서울 진입을 위한 대기 공간에 머물러 주변지역 전세시장에 부담으로 작용하고 있는 것이다.

이주 선호지역으로는 서울 강남지역이 월등한 것으로 나타났다. 강남, 서울시청 등 중심 노동시장에 가까워질수록 매매가 대비 전세가 비율이 크게 증가하는 것으로 나타나, 이를 줄이는 정책이 수도권의 주택시장 불안을 해소하는 방안으로 제기되었다.

서울의 중심 노동시장에 대한 종속이 심한 원인으로 중앙정부의 지역별 상황을 고려하지 않은 일률적 부동산 정책을 지목했으며, 개별 주택하위시장에 대한 지자체 차원의 지역맞춤형 주택정책이 필요하다고 주장했다. 또한, 지역의 경제력, 문화·예술자원 등이 풍부한 경우 전세보다 주택 소유를 선호하는 확률이 높아진다는 결과를 바탕으로, 각 지역의 매력도를 증진시키는 정책이 현재의 시장불안을 타개할 대안이라고 제시했다.

김태경 연구위원은 “1∼2인 가구, 고령가구 증가, 베이비부머 은퇴시기 도래 등 과거에 비해 중·소형주택에 대한 수요가 커지고 있어 규모별 공급물량의 조정이 필요하다”며, 전세주택에 대한 수요 감소를 겨냥한 다양한 형태와 가격의 월세주택 및 단지 공급을 주문했다.