공공이 미입주, 미분양 주택 일부 매입해 주거이동 선순환 유도해야
수요자 금융지원 강화해 내 집 마련 유도하고 후분양제, 변동분양가제 도입해야

미입주, 미분양 주택 일부를 공공임대주택으로 활용하는 ‘마중물’ 전략이 나왔다. 국가의 매입사업으로 막혀있는 거래의 물꼬를 틔어주고 매입한 주택은 공공임대주택으로 활용해 서민주거 정책을 추진하자는 것이다.
경기개발연구원 봉인식 연구위원은 <주택거래 정상화, 미입주․미분양 해소에서 해법을 찾자>에서 수요에 비해 과한 공급으로 침체된 주택거래 정상화를 위한 방안을 제시했다.

불꺼진 아파트…미입주․미분양 원인은?
2005년 10%에 불과했던 민간분양주택 미입주율은 2012년 30%까지 상승했다. 미분양 주택은 2007년 13,000호에서 2012년 22,000호로 2배 가까이 늘었다. 특히 시장에 큰 타격을 주는 준공 후 미분양 비율이 같은 기간 1.7%에서 8.9%로 급증했다. 수도권 주택시장의 장기침체와 더불어 세수에 악영향을 미칠 것으로 파악되는 대목이다.

주택시장 침체의 근본 원인은 수요와 공급의 미스매치다. 최근 3년 간 분양주택 수요는 연 10~11만호로 추정됐으나 실제 공급된 주택은 연 13만호로 수요를 초과했다. 또한 중대형 위주 주택 공급 패턴은 1,2인 가구 증가 등 수요변화에 적절히 대응하지 못해 미분양 증가로 이어졌다.

2008년 금융위기 이후 주택가격 하락으로 거래량이 2006년 45만호에서 2011년 26만호로 41.6% 감소했다. 주택시장 침체로 수요자의 매수심리가 얼어붙고 관망세가 지속되면서 기존 주택 처분이 어려워진 분양계약자가 증가했다.

또한 교통 등 기반시설과 직장, 교육 등 주거서비스가 부족한 지역에 공급된 주택은 수요자의 관심을 끌지 못했다. 아울러 호황기에 적합한 선분양 방식이 시장침체기에도 적용돼 미입주와 미분양 증가를 불러왔다.

미입주․미분양 활용한 ‘마중물’ 전략으로 주택거래 물꼬 터야
봉인식 연구위원은 주택시장 침체에 있어 공공의 섣부른 개입보다 시장의 자율적 조정을 전제로 ‘마중물’ 전략을 통해 실마리를 찾을 것을 주장했다.

전체 미분양의 3분의 1이 집중한 경기도 미분양 주택 해소를 위해 LH와 대한주택보증의 미분양 주택 매입 프로그램을 활용하고, 기존 주택처분 지연으로 미입주 사태가 발생하는 점을 감안해 입주예정자가 보유한 미처분 주택을 매입 후 공공임대주택으로 활용할 것을 제안했다. 미분양, 미입주 아파트를 인근 산업단지 입주기업의 사원주택이나 대학 기숙사로 활용하는 방안도 덧붙였다.

국가는 모기지 등 수요자 금융지원을 강화해 내 집 마련을 유도하자는 제안도 나왔다. 공급부족 시대에 만들어진 선분양제 대신 공정률 80% 이후 아파트를 판매하는 후분양제와 시장 상황에 따라 분양가격이 조정 가능한 변동분양가제 도입으로 소비자 중심 분양주택시장을 만들어야 한다고 조언했다.

봉인식 연구위원은 “주택보급률이 100%를 상회하는 지금 세분화, 다양화 요구에 맞춰 국가는 40년간 유지해온 ‘공급확대’ 기조를 버리고 수요자 중심 주택정책과 가구소득 증대방안을 모색해야 한다”고 말했다.