Q: 신탁 등기된 부동산을 임차하려고 하는데 문제는 없는지요“

A: 신탁된 부동산에 대하여 임대차계약을 체결할 때는 먼저 꼼꼼하게 확인해야 할 사항이 매우 많습니다.

부동산 신탁이란 부동산의 소유자가 수탁자(신탁회사 등)에게 해당 부동산의 소유권에 관한 권리를 넘기는 형태로서, 등기상 소유권은 그대로 유지되지만 등기사항전부증명서를 발급받아 확인해 보시면 갑구(소유권에 관한 사항)에 신탁등기가 표시되어 있습니다. 그만큼 소유권에 관한 많은 권리가 수탁자에 이전되어진다고 이해하시면 됩니다.

이러한 신탁계약을 체결하는 이유는 여러 가지가 있을 수 있는데 대표적으로 부동산 소유자가 대출을 받아 개발행위(건축행위 등)를 할 때나 부동산에 관한 법률관계, 관리문제 등을 해결하기 어려워 전문회사인 신탁자에게 위탁하는 경우가 일반적입니다.

따라서 신탁계약에는 신탁을 맡기는 위탁자(부동산 소유자)와 신탁을 받는 수탁자(신탁회사 등), 그리고 부동산을 개발하여 임대하거나 분양하여 수익이 창출될 경우 이 수익을 받게 되는 수익자가 각각 존재하며, 각각의 권리관계에 대하여는 제3자가 명확히 알기 어렵습니다.

그렇기에 신탁된 부동산(토지, 아파트, 빌라 등)에 대하여 임대차계약을 체결할 때는 위탁자(소유자)와 수탁자(신탁회사)와의 계약관계 및 권리관계를 면밀하게 확인해 보셔야 하며, 원칙적으로 실질적인 소유권을 행사하는 수탁사와 계약을 체결하는 것이 맞습니다.

왜냐하면 등기상 신탁계약이 아직 표시되어 있다면 현재까지 소유자와 신탁사, 수익자 간의 권리관계가 말끔하게 해결되지 않았거나 진행 중인 것으로서 소유자(위탁자)는 완전하게 그 소유권을 행사할 수 없을 경우가 대부분이기 때문입니다.

그런데 가끔 등기상 소유자가 직접 임대인으로서 계약을 체결하고자 할 때가 있는데 이 경우에는 반드시 수탁자(신탁회사)의 동의를 받고 계약을 체결해야 차후 법적 보호를 받을 수 있으며, 이를 해태한 결과로 권리문제가 발생하게 되면 임차인은 임대차보증금을 돌려받지 못하거나 계약기간 내 명도를 당할 수도 있습니다.

그래도 반드시 필요한 물건이라 그 계약을 체결해야만 하신다면, 임대차보증금을 최소화하여 만일의 사태 시 손해를 최소화할 수 있도록 대비하시기 바랍니다.

행정사 서형주사무소 대표 행정사
육군 학사장교 23기(예비역 소령)
회천2동 주민자치위원장(전)
회천2동 공립아동센터 운영위원
양주시체육회 공정위 부위원장

상담전화: 031-858-8270