Q: 권리금을 주고 타인의 가게를 인수하려고 하는데 어떻게 해야 하나요?

A: 장사나 사업을 하기 위해서는 상가를 임차하여 사업장(가게, 사무실 등)으로 사용하는 경우가 대부분입니다. 그런데 처음부터 상가 주인과 임대차 계약을 체결하여 자신의 사업장을 만들기도 하고, 타인의 사업장에 대하여 권리금을 주고 인수받는 경우도 있습니다.
 
후자의 경우 권리관계 당사자는 임대인과 현 임차인 그리고 승계인(양수인)으로 구분되어지며, 이 3자간 합의가 있어야 탈이 없는 양수양도가 이루어질 수 있습니다. 즉 3자간 계약서(또는 합의서)를 잘 작성해야 합니다.

먼저 현 임대인의 동의가 있다는 전제 하에 현 임차인과 승계인 간에는 반드시 상가(사업권)양도양수 계약서를 작성하시고, 계약서 내용에는 승계되는 임차보증금, 권리금, 시설대금 및 양도되는 물품대금 등에 관하여 명확히 기재하여야 합니다.

통상 시설대금과 물품대금 등을 포괄하여 권리금으로 표현하기도 하나 이 경우에는 반드시 이러한 취지를 명시하시고 승계(양도)되는 권리·품목 등을 귀찮더라도 명확히 세부적으로 표시하여야만 차후 분쟁의 소지를 제거할 수 있습니다.(예: 거래처 리스트, 고객·회원 리스트, 업무 노하우, 시설, 집기, 비품, 경업 금지 등)

한편, 개정된 상가임대차보호법에서는 임차인의 갱신청구권이 10년으로 늘어났기 때문에 한번 상가 임대차 계약을 체결한 임차인은 본인의 특별한 위반사항만 없다면 최장 10년 동안 영업권(상가 사용권)을 확보하는 것이고, 임대인도 임차인의 권리금 수수를 방해할 수 없도록 법이 개정되었습니다. 따라서 앞으로 권리금이 좀 더 활성화되고 그 중요성도 커질 것으로 보여집니다.

이와 같이 상가(사업권)양도양수 계약서가 체결된 이후에는 임대인(상가 소유자)과 승계인 간에 새로운 상가임대차 계약서를 작성·체결해야 합니다. 이 경우 승계인은 현 임차인(사업장 양도인)의 잔여 임대차 기간만 승계하는 것이기 때문에 승계 이후 임대인에게 10년의 갱신청구권을 행사할 수 없다는 사실을 알아야 합니다.

그런데 승계인은 막대한 권리금을 투자하였기 때문에 승계인이 10년의 갱신청구권을 갖기 위해서는 임대인의 동의를 구하여 신규 계약으로 체결한다는 조건 등을 명시하여 계약을 체결하고 이후 세무서 확정일자도 받아두면 되겠습니다.

행정사 서형주사무소 대표 행정사
육군 학사장교 23기(예비역 소령)
회천2동 주민자치위원장(전)
회천2동 공립아동센터 운영위원
양주시체육회 공정위 부위원장

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