Q: 누수로 인한 손해는 누가 배상하나요?

A: 공동주택(아파트, 빌라, 오피스텔 등)에 살다 보면 윗집에서 누수가 발생하여 아랫집이 피해를 보는 경우가 종종 있습니다. 통상 누수가 발생하게 되면 누수 피해가 발생하는 아랫집은 윗집에 대하여 배상과 하자보수를 요구하게 되는데, 엄밀히 말하여 모든 누수 피해에 대하여 윗집에 배상을 요구하는 것은 잘못된 청구행위입니다.

누수의 원인은 매우 다양합니다. 누수는 상층부 주택의 생활용수, 공용배관의 하자, 외부 빗물 등 다양할 수 있는데 윗집에 대하여 누수 피해 복구를 요구할 수 있는 경우는 윗집의 생활용수(하수관, 보일러 배관, 바닥 방수하자 등)로 인한 누수일 경우이며, 공용주택의 경우 대부분 이 경우로 판명되는 경우가 많기 때문에 누수 피해는 무조건 윗집 책임이라고 생각하는 고정관념이 생겼다 할 것입니다.

그러나 생활용수라 하더라도 바로 윗집이 아닌 경우도 종종 있으며(예를 들면 상층의 옆집 또는 그 윗집의 윗집인 경우), 공용배관의 문제로 누수가 발생하는 경우에는 공용배관에 연결된 모든 주택의 공동책임이라 할 것입니다. 또한 건물 외벽의 하자(크랙, 샷시 코킹하자)로 인한 빗물이 원인일 경우에도 원칙적으로는 윗집 전유부분의 하자가 아니기에 윗집에 배상 책임을 물을 수 없습니다.

한편, 누수 피해는 많은 스트레스를 받기 때문에 정신적 피해보상(위자료)도 요구하는 경우가 많습니다. 

그러나 대법원 판례에 따르면 “일반적으로 타인의 불법행위 등에 의하여 재산권이 침해된 경우에는 그 재산적 손해의 배상에 의하여 정신적 고통도 회복된다고 보아야 할 것이고, 재산적 손해의 배상에 의하여 회복할 수 없는 정신적 손해가 발생하였다면, 이는 특별한 사정으로 인한 손해로서 가해자가 그러한 사정을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 그 손해에 대한 위자료를 청구할 수 있다”고 판시하여 통상 윗집의 고의나 과실이 없다면 위자료는 인정되지 않고 있음은 참고하시기 바랍니다.

행정사 서형주사무소 대표 행정사
육군 학사장교 23기(예비역 소령)
회천2동 주민자치위원장(전)
회천2동 공립아동센터 운영위원
양주시체육회 공정위 부위원장

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