부동산 매매계약은 동시이행 관계로서 상호간 채권채무가 존재합니다. 즉 매도인은 잔금일까지 부동산을 인도해 줄 의무가 있고, 매수인은 계약금과 중도금, 잔금을 제 날짜에 지급할 의무가 있습니다.

그런데 매도인은 잔금일에 부동산을 인도할 준비가 되어있는데, 매수인이 잔금일에 잔금을 지급하지 않는 난감한 상황이 발생할 수도 있습니다.

확실하게 계약이 해지된 것도 아니기에 매도인이 이를 이유로 다른 사람에게 다시 팔게 되면 이중매매가 될 수도 있고, 그렇다고 매수인이 자발적으로 잔금을 지급할 때까지 마냥 기다릴 수도 없습니다. 또한 매수인이 잔금을 지급하지 않았다고 해서 즉시 계약을 해지할 수도 없습니다.

이런 경우 민법(제544조)에 따르면, 매도인은 상당한 기간을 정하여 매수인에게 잔금 지급을 최고(통지)하고, 만일 그 기간 안에도 이행하지 아니할 때에 계약을 해지할 수 있습니다.

즉 ‘잔금이 지급되지 않았으니 ○○월 ○○일까지 잔금을 입금해주시고 만일 이 기한까지도 입금하지 않을 경우에는 계약을 해지하겠습니다’라는 취지의 내용으로 매수인에게 통지하면 됩니다.

반대로 매수인은 잔금 준비가 됐는데 매도인이 부동산을 인도하지 않는 경우에도 같은 방법으로 계약을 해지하면 됩니다.

여기서 상당한 기간이란 일반적으로 약 1~2달 정도면 충분하고, 이 기간이 지나서도 잔금 입금이 안 되면 별도의 해지통지를 다시 보내야 비로소 계약해지의 효력이 발생하며, 이러한 최고의 방법은 서면통지(내용증명)로 하는 방법이 가장 확실합니다.

계약해지로 인하여 발생된 매도인의 손해에 대하여는 매수인에게 그 배상을 청구할 수 있는데, 일반적인 부동산 매매계약서 양식을 보면 계약해지 시 계약금을 위약금으로 본다는 조항이 있습니다.

이런 경우에는 매도인이 계약금을 몰취하고 중도금만 내주면 되는데, 계약서에 이러한 약정이 기재되어 있지 않다면 무조건 계약금을 몰취할 수 없고 실제 입은 손해가액에 대하여만 배상청구를 할 수 있습니다.

따라서 위약금 분쟁을 미연에 방지하기 위해서는 위약금 조항을 계약 시 명확하게 기재할 필요가 있습니다.

행정사 서형주사무소 대표 행정사
육군 학사장교 23기(예비역 소령)
현 회천2동 공립아동센터 운영위원

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